In de zondagse estafetterubriek ‘Bericht uit…’ belichten columnisten uit de Caribische delen van het Koninkrijk bij toerbeurt de kanten van hun eiland waarvan zij vinden dat die de aandacht van alle koninkrijksburgers verdienen. Vandaag komt het bericht uit Sint Maarten.
Landjepik
Door Terrance Rey
In Sint Maarten is letterlijk alles mogelijk. Deze keer gaat mijn column over een voorbeeld hoe men op illegale wijze legaal eigenaar van een stuk land kan worden en – gelukkig maar – wat iemand daartegen kan doen.
Advocaat en waarnemend gouverneur Reynold Groeneveldt heeft een leerzaam artikel over ‘prescriptive rights’ geschreven, waarin hij een beschrijving geeft van ‘prescriptive rights’. Ik citeer en vertaal met behulp van Google Translate als volgt: “Door middel van de procedure van ‘prescriptieve rechten’ kan men eigenaar worden van een deel van roerende en/of onroerende goederen. Men kan eigendom verwerven door vererving, schenking of door middel van een bijzondere juridische titel, zoals een overdracht uit hoofde van aan- en verkoop of door het verkrijgen van een eigendomsrecht op grond van prescriptieve rechten. De wetsartikelen die de Prescriptieve Rechten regelen, zijn te vinden in Boek 3 artikelen 99-125 van het Burgerlijk Wetboek. De artikelen van Boek 3: 306-326 bevatten ook relevante informatie met betrekking tot het onderwerp van prescriptieve rechten. Prescriptieve rechten is een procedure waarmee een persoon de wettelijke rechten en eigendomstitel van een perceel grond (onroerend goed) kan verwerven dat wettelijk niet aan hem/haar toebehoort.”
Volgens Groeneveldt kan men een perceel grond in eigendom verwerven nadat men gedurende 20 jaar of langer onverbroken, ongestoord, openbaar en eenduidig bezit te goeder trouw heeft gehad. (Artikelen 3:99 – 3.104). De wet stelt in Boek 3 artikel 99 een termijn van 10 jaar voor onroerende zaken, maar in de meeste gevallen wordt de termijn van 20 jaar zoals die in het oude Burgerlijk Wetboek was geregeld, in acht genomen. Het bezit moet niet dubbelzinnig zijn en moet worden beschouwd als eigendom met de bedoeling die te bezitten in overeenstemming met de algemene normen en standaarden in de gemeenschap. Aan de hand van het handelen van de verkrijger zal door de rechter worden bepaald of er sprake is van bezit met het oogmerk tot eigendom of bezit op grond van een titel.
In zijn artikel, dat op StMaartenNews.com is gepubliceerd, geeft Groeneveldt verder enkele voorbeelden van de twee voornaamste manieren hoe iemand op basis van prescriptieve rechten – met andere woorden ‘verkrijgende verjaring’ – recht van eigendom van land kan verkrijgen. Ik raad jullie aan om dit artikel zelf verder na te lezen.
En nu voor de crux van dit verhaal. Onlangs vond er een opmerkelijke rechtszaak plaats. Het is een duidelijk voorbeeld van hoe mensen op wettelijke basis land kunnen inpikken. Zeg maar gerust stelen in dit geval. Een ondernemer bedreef een onderneming op een stuk openbaar land. Althans dat dacht hij. Dit doet men vaak zomaar hier op het eiland. Het zij zo. Sint Maarten is wat dat betreft nog steeds het wilde westen. Derden claimden dat stukje grond als hun eigendom. Ook al hebben ze dat land nooit bezet. Ze durfden zelfs huur voor dat terrein van de beste ondernemer te vragen.
Toen hij er achter kwam dat zij niet de rechtmatige eigenaren van de grond waren, stopte hij met de huurbetalingen. Hij zocht via het kadaster contact met de geregistreerde eigenaar van het stuk land. Die bleek zelfs nog in leven te zijn. Moet je nagaan! Hij onderhandelde over een koopprijs waarbij hij in maandelijkse termijnen een bedrag op afkoop voor het terrein zou betalen. Echter, de nepverhuurders sleepten hem naar de rechtbank.
Tijdens de behandeling heeft de rechter aangegeven dat zij niet kunnen bewijzen dat zij het perceel grond hebben gekocht, maar dat zij mogelijk door verjaring eigenaar zijn geworden. Zij hebben de eis toen gewijzigd en vorderden een verklaring van de rechter dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden. Het Gerecht verklaarde inderdaad dat zij door verjaring eigenaar van het perceel zijn geworden. De ondernemer ging in beroep. Het Hof bepaalde ook dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden. Vervolgens is de ondernemer in cassatie bij de Hoge Raad gegaan. Van de ondernemer in kwestie moeten we nog horen hoe dat proces verloopt.
In een andere zaak, nam de Hoge Raad in overweging dat als iemand te kwader trouw gehandeld heeft om zich een stuk land toe te eigenen en de rechter beslist dat die te kwader trouw handelende persoon het land mag houden op basis van ‘verkrijgende verjaring’ waarbij hij het recht van eigendom verkrijgt, de verliezer in dat geval recht heeft op een schadevergoeding. Maar dat moet hij dan wel via een andere civiele zaak vorderen. Natuurlijk, niet iedereen heeft geld om ellenlange rechtszaken te voeren. Zo kan een verkrijger van een stuk land op basis van kwade opzet vrijuit gaan met zijn landjepik handelingsdaad.
Maar er is hoop. Met deze interessante uitspraak van de Hoge Raad met betrekking tot verjaring en de mogelijkheid voor de voormalige eigenaar om schadevergoeding te eisen en eventueel het verloren onroerend goed terug te vorderen, kunnen mensen juridisch verweer bieden tegen te kwader trouw handelende landjepikkers. Misschien kunnen we zelfs de Stichting Preventie Landjepik oprichten. Deze stichting zou mensen in zulke rechtszaken niet alleen juridisch, maar ook financieel bij kunnen staan. Wellicht kunnen advocaten zoals Reynold Groeneveld, Ralph Richardson, Edwin Maduro en Cor Merx een voorzet doen om zo’n stichting op te richten. Van mijn steun zijn ze verzekerd.